天天财经讯，8月30日，万科披露半年度业绩。公司上半年实现营业收入1427.79亿元，净亏损98.52亿元。销售回款率超100%，二季度的经营性净现金流由负转正，且年内已无境外公开债。此外，万科实现多赛道REITs突破，商业REIT完成上市。

当天晚间，万科举行2024年中期业绩会，万科董事会主席郁亮携一众高管为投资者答疑解惑。

上半年实现营收1427.79亿元

万科半年报显示，报告期内，公司实现营业收入1427.79亿元，同比下降28.93%；归属于上市公司股东的净利润为-98.52亿元，同比盈转亏。

对于亏损的原因，万科已在7月业绩预告中做过解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下降、大宗和股权交易亏损、部分非主业财务投资亏损以及减值计提。

由于计提减值的金额增加，实际亏损金额小幅超出预告区间。一位资本市场人士指出，按照监管规则，最终业绩在预告区间上下20%以内浮动都属正常范围。

“因为现阶段结算的主要是2021年及之前获取的项目。当时行业仍处于高增长时期，房企尤其是头部企业为了‘保规模’、不掉队，在激烈的土地竞争中难免拿到高价地。而2022年后行业进入深度调整期，‘保现金流’又成为第一要务，为全力销售回款，以价换量在所难免，两相叠加下，亏损显然就不意外了。”上述人士说。

债务：保障安全兑付

在会上，“保兑付”成为舆论最为关注的事项。

财报显示，万科第二季度的经营性净现金流已由负转正，实现42亿元正向现金流。在上半年，万科完成73亿元的境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券的偿付，年内尚有9月到期的20亿元境内公开债券待兑付。

资产负债表显示，截至2024年上半年底，万科持有货币资金924.0亿元；有息负债合计3312.7亿元，占总资产的比例为23.3%，其中一年内到期的有息负债1019.5亿元。

万科财务负责人韩慧华表示，在经营端，公司在业务瘦身健体上取得了积极进展，三项工作合计回款1370亿元左右：

一是积极销售，销售金额保持在行业第一阵营，并在28个城市排名数一数二。公司二季度以来的月均销售额保持在200亿以上，同时持续保持领先的回款效率，回款率超100%。

二是积极推进大宗交易和资源盘活，上半年已经实现的回款超过百亿。财报显示，前7月，万科共实现大宗交易签约金额204亿元，资产类型覆盖商业、酒店、办公、长租公寓等业态。

三是全力落实聚焦主业的要求，逐步退出非主业业务和投资。

“在融资端，万科得到各方大力支持，融资渠道保持畅通。”韩慧华强调。上半年，万科实现新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%，融资渠道保持稳定。融资模式转型取得了较大进展。白名单方面，按照“应报尽报”原则积极申请，5月获得招商银行牵头的200亿元银团贷款，这也是近年来房地产单笔金额较大的一笔贷款。

展望下半年的资金状况和偿债安排，韩慧华介绍，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿境内债券待还。“除了经营端创造现金流之外，万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。”韩慧华说道。

下半年待交付房源近10万套

在中期业绩会上，就投资者所问的公司下半年的资金状况和偿债安排，万科方面也作出回应，并且表达了对保交房和保兑付的充分信心。

万科称，下半年待交付房源近10万套，交付量同比下降40%，到期的公开市场信用债目前仅余20亿元境内债券待还。

万科同时表示，公司会锚定既定的经营目标，继续保持销售和回款的稳定，加快推进大宗交易和股权处置，继续按照量入为出的原则平衡好收支节奏，在全力完成下半年交房任务的同时，创造更多自由可用的现金流。

“万科会尽可能稳定银行存量融资规模，积极转换融资模式，同时继续争取银团贷款、经营性物业贷等机会，提供增量流动性，以此保障债务的安全兑付。”万科管理层称。

在被问及公司现金流和融资情况时，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华在业绩会上表示，依靠自身的努力和社会各界的支持，以及政策端的助力，万科有信心保持经营稳定，完成“保交房”和“保兑付”的工作。

“尽管现阶段经营上仍面临着挑战，但万科一定会全力以赴过好关，在确保项目能按时、保质交付的同时完成各类债务的兑付。”她说。

郁亮：房价位置已相对合理

针对主业开发业务，郁亮再度发声称，中长期来看，潜在住房需求虽然已经过了历史峰值，但绝对量的规模仍然巨大。“房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置。新房产品的性价比有比较大的提升。”郁亮呼吁道。

郁亮认为，当下新房产品力、服务力比之前有了非常大的提升，如今行业的产品迭代速度已经加快到3、4个月就要更新一代。开发商卷产品、卷服务，对消费者来说是件好事情。同时，房价水平经过了三年调整，已经回落到一个相对比较合理的位置，新房产品的性价比有比较大的提升。

万科联席总裁、开发经营本部首席合伙人张海表示，从客户层面看，购房者更加细分和理性，价格实惠、所见即所得是客户愿意考虑和成交的首要因素。即使是在非热点城市，又好又实惠的产品依然能保持热销。今后的投资也会向城市中有真实改善需求的板块和片区进一步集中。

郁亮重申，在供给端，新房的供给量相对是不足的。今年住宅新开工面积到目前同比再下降24%，按这个趋势全年预计5亿平米左右，即使是和一些城镇化已经完全成熟的国家比较，目前的供给水平也是偏低的。“供求关系的改善，为市场走出低谷、重拾向上动力提供了条件。”郁亮说道。

不过，在新房市场持续调整的大背景下，万科上半年归母净利润为亏损98.5亿元。公司将业绩亏损归为四点原因：开发业务结算规模和毛利率下滑，计提减值，部分非主业财务投资出现亏损。同时，为更快回笼资金，万科对资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动，部分交易价格低于账面值。

就此，韩慧华回应称，万科表示将主要从两方面入手稳定开发业务的毛利率水平：一是存量资源的提效增效。其二是保持住当前新项目的投后兑现水平。

韩慧华表示，公司在2022年之后主动投的52个项目，平均开盘周期为5.7个月，较之前缩短4.1个月，现金流回正周期12个月左右，销售毛利率平均在18%左右。到今年年底，这批货值预计将去化80%。她预计，随着这部分“热水”资源逐渐步入结算期，会对万科的业绩起到一定补充作用。