房地产“银十”火热开局，有楼盘目标完成率200%，更多政策“大招”正在酝酿

赶在国庆假期前，一线城市集体松绑限购，“银十”开局楼市火热。据部分开发商披露的销售数据，“十一”期间已完成月度销售目标的200%。 

据中指院数据，今年国庆假期，25个代表城市新房的日均成交面积较2023年假期增长约23%（剔除去年9月29日-30日两日的月末网签数据）。其中北京网签数据在四大一线城市中领衔，日均成交面积较去年国庆假期增长81%。

一线城市市场情绪升温，重仓当地的头部房企无疑将成为直接受益者。从今年前9月房企区域销售情况来看，央国企占据四大一线城市头部市场份额，期间中海地产稳居北京、上海双城“销冠”；新增拓储方面，越秀地产、绿城中国、中海地产等央国企在一线城市保持较高参与度。

有业内人士表示，10月8日国家发改委对于房地产的表态延续了此前政策基调，会议同时提出其他政策也在积极谋划、积极推进，这意味着相关增量政策正在酝酿中。

政策“大礼包”显成效

一线城市“黄金周”成色十足

多重利好政策加持下，楼市“银十”开局成色十足。近日中指院披露重点城市国庆假期楼市销售成绩单，从网签情况来看，今年国庆假期期间（10.1~10.7）25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（9.26~10.6）下降约27%，考虑到去年国庆假期包含9月29日-30日，部分城市月末网签量较高，若剔除这两天影响，今年假期25个代表城市新房日均成交面积较去年假期（10.1~10.6）增长约23%。其中，北京网签数据在四大一线城市中领衔，合计成交面积2.81万平方米，日均成交面积0.4万平方米，日均成交面积较2023年国庆假期增长81%。

由于网签数据存在滞后性，结合假期各地认购大幅提升情况，中指院报告预计接下来几周网签数据将明显好转。从多家机构发布的统计数据来看，“十一”期间四大一线城市的实际认购数量明显攀升。比如，中原地产研究院统计数据显示，2024年国庆长假期间，北京市新建住宅成交量同比上涨超200%，二手房成交量上涨超150%；贝壳数据显示，10月1日~7日，广州贝壳的新房销售了2800套，日均成交量约430套，是去年同期的2.15倍。

一线城市楼市情绪升温明显受益于节前的“政策大礼包”。继此前中共中央政治局召开会议传递“要促进房地产市场止跌回稳”重磅信号后，北上广深在9月30日前集体调整住房限购政策，其中广州明确全面取消限购；深圳对外围区域取消限购，核心区域社保年限“3改1”；上海也对外环外区域社保年限“3改1”；北京购房的社保缴纳年限调整为“五环内5改3”、“五环外5改2”。叠加此前央行降准降息等利好举措，近期楼市销售步入窗口期。

根据部分房企披露的销售捷报，不少开发商迎来“泼天富贵”。比如，保利发展“十一黄金周”期间全国成交金额约148亿元，同比提升47%，其中，北上广三城成交额44.5亿元，同比提升138%；万科南方区域7天假期的销售总额超过了9月全月的销售额，提前完成了10月份的全月任务，且完成率超过200%；华润置地宣布，位于上海宝山大场镇的中环置地中心·润府系项目全盘销售金额突破100亿元‌。

对于热门楼盘的销售人员而言，“卖疯了”“已经累冒烟了”“今晚奋战到12点”“今日不打烊”等成为其近日的工作状态。

“国庆假期工作连轴转是常态，有时候吃不上饭，大家只能稍稍排班休息一下，因为实在太累。”北京大兴区某品牌房企项目置业顾问陈苗（化名）向本刊表示，“我们项目最近卖得不错，每天到访量大概有六七十组，能够成交八九套。由于国庆假期不少客户有出游安排，这个到访数据已经很符合预期。”

据陈苗介绍，由于其所在楼盘为中高端改善型楼盘，总价1000万元至2200万元左右，客户基于房贷压力考虑，很少选择15%的首付策略，“降首付”等利好举措短期内效果并不明显，不过，节前限购松绑多少带来了一些影响，“目前北京五环外区域购房社保年限要求‘5改2’，五环内‘5改3’，最近咨询的客户当中，确实有一部分是刚刚获得的购房资格。”

深圳宝安区某项目置业顾问赵启（化名）也向本刊表示：“国庆那几天，几乎每天的销量都可以抵之前一个月，基本从早上八点一直忙到凌晨一两点。节后稍微好一点，仍然没有时间吃饭。”

在赵启看来，基于相关部门出台的系列止跌回稳的政策，部分客群的信心得到提振，手握余钱的购房人开始进场。不过，目前前往深圳咨询的外地客户数量远不及本地客群。他就此补充道：“短期来看，大家信心很足，但这种升温势头能否长期持续还需要时间验证。”

上海中原地产市场分析师卢文曦就此向本刊表示，就其市场调研情况来看，今年“银十”开局成色十足。“就上海而言，这轮限购松绑主要是引导刚需客户去购买外环外区域楼盘，这类板块的新房表现也明显升温；内环内区域受新政影响其实不大，因为核心板块的交易本身火热。”他就此补充道，“目前市场的理想状态就是寄希望于先热的板块带动后热的。”

央国企占据一线城市头部市场份额

中海地产稳居京沪双城“销冠”

一线城市楼市呈现企稳迹象，重仓当地的房企将直接受益。从房企区域布局来看，在“强者恒强”趋势下，更多央国企占据四大一线城市头部市场份额。

据中指院数据，今年1—9月，北京房企销售规模TOP3阵营由中海地产、华润置地、北京城建构成，期间在北京区域的销售额分别为328亿元、179.4亿元、164.3亿元；在上海，中海地产、绿城中国、上海地产位居当地销售规模TOP3，期间区域销售额分别为402.31亿元、217.71亿元、208.46亿元；广州房企销售规模TOP3阵营包括越秀地产、保利发展、中海地产，期间区域销售额分别为342亿元、330.9亿元、123.6亿元；深圳房企销售规模TOP3阵营包括招商蛇口、深铁置业、鸿荣源集团，期间区域销售额分别为140.3亿元、136.7亿元、124.77亿元（见表1）。

表1   2024年1—9月一线城市房企销售额TOP3（亿元）

数据来源：中指院、本刊整理

其中，中海地产今年以来稳居北京、上海双城“销冠”。在“豪宅”频频入市的上海，仅中海顺昌玖里、中海领邸两大项目便为中海地产贡献超300亿元销售额。

前期货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩，目前资金状况良好的房企仍然注重在一线城市“积粮”。从北上广三大主要供地城市的拿地金额十强榜单来看，央企国企是拿地主力。今年前9月，越秀地产、招商蛇口、华润置地位居北京区域拿地金额榜单TOP3，入围门槛超过82亿元；绿城中国、中国铁建、万科位居上海区域拿地金额榜单TOP3，入围门槛超过107亿元；广州区域拿地金额榜单TOP3包括中海地产、华润置地、长隆集团，入围门槛超过99亿元。

与楼市升温相伴随，近期地产股也“忽如一夜春风来”。A股地产板块自9月18日以来迎来一波普涨，截至10月10日，房地产开发（申万）指数2470.29点，区间涨幅近26%。其间，头部房企受市场追捧，保利发展、万科A两家千亿市值房企的区间涨幅分别为34%和44%。连续大涨之下，目前保利发展市值已超1200亿元，万科A的市值也重返千亿阵营（见表2）。

表2  A股房地产板块区间涨幅TOP20

数据来源：wind

“一揽子”增量政策正在酝酿

市场情绪升温有望延续

除了一线城市预期扭转，近期重庆、四川、广东、湖北、云南等多个省市均跟进落地促进房地产市场健康发展相关政策，覆盖加大购房补贴与契税补贴、支持各地合理提高住房公积金贷款额度上限等举措。在此背景下，多地楼市销量实现增长，譬如，据住房城乡建设部初步统计，仅9月30日至10月4日，贵州省共销售商品住房13.75万平方米、成交金额7.54亿元，同比增长44.3%、54.2%；黑龙江大庆市销售156套，同比增长254%。

目前更多增量政策“大招”正在酝酿。10月8日，国家发展改革委举行的新闻发布会提出，在有效落实存量政策的同时，围绕加大宏观政策逆周期调节、扩大国内有效需求、加大助企帮扶力度、推动房地产市场止跌回稳、提振资本市场等五个方面，加力推出一揽子增量政策，推动经济持续回升向好。

卢文曦就此表示，从10月8日会议传递的相关信号来看，后续政策的着力点在于落实前期制定的一揽子政策，包括9月24日中央政治局会议提出的政府收储、去库存都会展开系列动作。此外，后续普宅与非普宅标准调整、税收优惠、京沪深限购等层面仍有进一步调整的空间。

在卢文曦看来，这轮市场情绪升温明显好于小阳春，不过其持续性有待第四季度验证。“就我们的观察来看，这一次的市场情绪明显要比前几轮好，其中二手房市场的房价底气比‘5·17会议’后更足。结合上海地区经理人支出、报价指数等前瞻性指标来看，当地国庆假期的很多指标超过了‘小阳春’，也超过了上海上一轮‘5·27楼市新政’出台后的市场指标。”他就此补充道，“我们认为市场信心正在回归，不过，成交数据需要持续上行2至3个月才能研判。不论楼市或是二级市场，地产板块能否止跌回稳，都有待第四季度验证。”

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此向本刊表示，近期国家发改委对于房地产的表态延续了此前中央政治局会议的基调，会议同时提出其他政策也在积极谋划、积极推进，这意味着相关政策还在酝酿中。

李宇嘉预计，后续市场有望从多个层面出炉新政：“一是二手房交易契税、增值税及个税等，可能实施减免；二是通过下调存款利率和准备金率、下调公开市场操作利率等手段，推动LPR及按揭利率进一步下调；三是创新思路去库存，在收购存量房做保障房、盘活存量闲置土地做保障房、对接新市民等方面，财政政策可以积极作为；四是落实严控增量，实现止跌企稳，短期有效的工具就是严控增量，让库存消化周期降到合理水平；五是落实优化存量，调整存量在建未售项目或未开发用地的规划条件和建设标准；六是尽快推进新融资、新供地、新开发等新模式。”

（文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）