天天房产4月16日讯，中交建旗下的中交地产，在2024年陷入了业绩泥潭，巨亏、净资产转负等困境接踵而至，一场业务转型的“自救战”已然打响。

巨亏之下被披星戴帽

在2024年的房地产行业浪潮中，中交地产（000736.SZ）的表现令人咋舌。4月14日晚间，其发布的2024年年报显示，公司营收183.02亿元，与上一年相比，降幅高达44.59%。净利润更是触目惊心，亏损达到了51.79亿元，同比下降221.44%，而归属于上市公司股东的净资产也随之转负，为-35.79亿元。这一糟糕的财务状况直接导致中交地产被实施退市风险警示，股票简称从“中交地产”变为“*ST中地”。4月15日，公司股票停牌一天，于4月16日恢复交易后股价跌停。

（图源：中交地产公告）

（图源：同花顺公开数据）

公开资料显示，中交地产作为央企中国交通建设集团有限公司旗下的地产企业，控股股东为中交房地产集团有限公司，持股比例52.16%，而中交房地产集团又由中交建全资持有。尽管有着央企背景，但近年来中交地产业绩持续低迷，中交房地产集团也不得不出手大力扶持。

转型计划稳步推进

值得注意的是，早在今年1月份，中交地产发布公告，计划将房地产开发业务相关资产及负债转让给控股股东中交房地产集团，交易拟以现金支付。交易完成后，中交地产将把业务重心转向物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，试图实现战略转型。针对被实施退市警示是否会影响房地产开发业务置出这一问题，时代周报记者致电中交地产投资者联络部门，公司工作人员回应称，这并不影响出售业务，目前相关工作正在推进，具体情况将以后续披露的重组方案公告为准。

（图源：中交地产公告）

房地产业务持续下滑

在房地产业务方面，2024年的中交地产可谓是一路下滑。年报数据显示，截至去年年末，公司持有房地产项目117个，土地总面积1045万平方米，在建及待建面积771万平方米。但房地产销售业务营收仅为171.81亿元，同比下降46.69%。全口径下，签约销售面积85.32万平方米，同比下降52.51%；签约销售金额156.43亿元，同比下降58.13%；销售回款247.07亿元，同比下降45.07%。权益口径下，签约销售金额105.11亿元，同比下降61.58%；销售回款188.13亿元，同比下降42.78%。不仅如此，中交地产还计提了大额资产减值。4月14日发布的公告显示，由于多项目销售未达预期，公司对各项目公司计提存货跌价准备，规模高达34.96亿元，同时对应收款项坏账准备、投资性房地产减值、长期股权投资跌价等事项也进行了减值计提。据减值公告，2024年计提减值准备使中交地产归属于母公司股东的净利润减少约29亿元。

（图源：中交地产公告）

物业业务有喜有忧

不过，在物业服务业务上，中交地产在2024年因收购中交物业服务集团有限公司100%股权，业务收入有所增长。年报显示，公司物业管理业务全年新拓展物业面积1293万平方米，在管面积达6265万平方米，营收为7.28亿元，同比增长60.91%。但即便如此，物业管理服务也未能逃脱行业毛利率下降的困境，2024年财报显示，其毛利率为16.23%，同比减少7.14个百分点。

债务承压多方支援

从债务情况来看，中交地产的压力逐年增大。东方财富数据显示，截至2024年年末，公司资产负债率达89.75%，较上一年增长4.3个百分点，存货周转天数达到1865天，应收账款周转天数攀升至近年极值9.33天。财报显示，公司货币资金规模86.45亿元，同比下降29.73%。短期债务方面，短期借款2.95亿元，同比下降79.91%，但一年内到期的非流动负债规模高达217.2亿元，同比增长34.24%。

（图源：东方财富数据）

面对业绩不佳的状况，中交地产在过去几年表现起伏不定。2021年和2022年，净利润分别为2.36亿元、0.34亿元，可扣非净利润却分别为-4.32亿元、-1.92亿元。2023年更是出现大额亏损，净利润为-16.11亿元，同比下降4847.35%。当时公告表明，业绩变动源于房地产销售收入减少、项目毛利率下降以及房地产开发项目减值。2024年4月公告显示，2023年存货跌价准备达13.46亿元，计提减值准备规模达16.34亿元，减少归属于母公司股东的净利润12.38亿元。

在困境之中，控股股东中交房地产集团对中交地产给予了大力支持。中交地产年报显示，2020年向控股股东借款规模为68.89亿元，融资成本区间6.5%-10%。到了2022年，借款规模增至178.44亿元，融资成本区间变为0-8%。2024年，借款规模为161.01亿元，融资成本区间进一步降至0-4.5%。2024年12月公告显示，中交地产向中交房地产集团的150.91亿元借款将于2025年内陆续到期，并将续借一年。同时，2024年12月还公告，2025年向中交房地产集团新增借款额度不超过100亿元，借款年利率不超过7%。2025年3月，公司已向中交房地产集团借款15亿元，年利率3.1%。此外，2024年6月，中交房地产集团参与中交地产定增，在4.44亿元的定增募资中，中交房地产集团出资2.22亿元。

（图源：中交地产2020年财报）

结束语：

中交地产如今站在了命运的十字路口，其“断臂求生”式的业务转型能否成功，摆脱当前的财务困境，重新走上正轨，不仅关乎公司自身的未来，也备受行业内外关注。在房地产行业深度调整的大背景下，中交地产的转型之路无疑充满挑战，但也蕴含着新的机遇，让我们拭目以待。

（注：文中观点及数据主要源自中交地产公告及时代周报。）