进入内地市场二十余年，港资地产商曾引领了一线城市的消费风尚。然而，港资地产商的业绩基本盘正在发生悄然变化，亟需在内地新一线、二三线城市找到业绩增长点。

较为典型的一例是恒隆地产（00101.HK），今年恒隆地产刚完成交班，陈文博从父亲手中接过了董事长的担子。

7月30日，由陈文博签发的恒隆地产2024年中期业绩显示，公司期内总收入为61.14亿港元，同比增长17%；股东应占基本纯利约为17.35亿港元，同比下降22%；若考虑物业重估亏损，则股东应占纯利约为10.61亿港元，同比下降约56%。

陈文博表示，在过去12个月里，随着内地一线城市的出境游人数，尤其是前往日本的旅客显着上升（日元贬值使当地奢侈品价格较内地便宜约三成），加上内地消费信心回软，致使境内奢侈品消费恢复正常水平，恒隆地产的业绩因此回落。

半年报发布后，恒隆地产股价于7月30日午后急跌，最低跌至每股5.42港元，跌幅一度达到15%。截至7月30日收盘，恒隆地产股价报5.64港元，跌幅为11.74%，股价创下2007年以来新低。

太古地产（01972.HK）的境遇也类似。2023年，该公司的股东应占基本溢利为115.7亿港元，同比增长33%，但这主要是靠卖了香港一栋写字楼实现的盈利，其经常性股东应占基本溢利为72.85亿港元，同比增长2%。

今年一季度，太古地产公告的营运数据显示，其在内地的六个商场的零售销售额几乎全线下跌，只有上海前滩太古里的零售销售额微增0.7%。

业绩基本盘受挑战

恒隆地产是恒隆集团（00010.HK）的业务主体。今年上半年，恒隆地产的收入仍有增长，主要得益于物业销售收入增加。

而作为恒隆地产主要收入来源的物业租赁，收入则同比下降7%至约48.86亿港元。其中，内地的物业租赁收入下降6%至约33.38亿港元，香港的物业租赁收入下降8%至约15.48亿港元。

恒隆地产在财报中称，内地奢侈品零售消费自经历2023年上半年的强劲反弹后，市场动力转弱，市况放缓至2024年仍未见起色。今年上半年，该公司内地商场的收入同比下跌3%，商场内的租户销售额下降13%。

恒隆地产在内地合共运营着十个商场，其在上海的两个王牌项目回落幅度较大。今年上半年，上海恒隆广场的整体收入为8.19亿元，同比下跌8%，租户销售额同比下跌达23%。上海港汇恒隆广场上半年的整体收入为5.89亿元，同比下跌4%，租户销售额同比下跌14%。

恒隆地产分布于新一线、二线城市的其他重点项目表现较为稳定，但也没有太多增长。今年上半年，无锡恒隆广场的收入为2.26亿港元，同比无变动；济南恒隆广场收入为1.58亿港元，同比微增1%；昆明恒隆广场收入为1.52亿元，同比下降1%。

太古地产方面，今年一季度，旗下商场上海兴业太古汇的零售销售额跌幅最大，达19.4%；成都太古里的零售销售额下跌14.7%；太古地产于内地的首个项目北京三里屯太古里的零售销售额也下跌5.4%。

中国人向来是奢侈品消费的重要力量。据要客研究院，2023年，“中国人奢侈品消费”实现1.042万亿元，增速为9%。中国人境外奢侈品消费占比为42%，日本、韩国、泰国等亚洲国家是国人最为青睐的境外奢侈品购物目的地。

该机构认为，未来3-5年，中国消费者在全球奢侈品行业的贡献力将进一步凸显，大部分品牌在中国市场将打折常态化，中国将成为全球购买奢侈品最便宜的地方。2024年，国人奢侈品消费外流状态将进一步得到遏制。

不过，从恒隆地产及太古地产等高端商场运营商的业绩表现来看，现阶段国内奢侈品消费的表现或不如预期。

此外，开云集团和LVMH集团今年的一季报均指出，除日本外的亚太市场销售额下跌，日本市场的销售额增长。这一现象与日元贬值，大量游客因为差价扩大而前往日本购买奢侈品有关。LVMH集团还称，中国消费者第一季度的出境消费占比增加至37%。

富瑞今年5月发布的报告认为，在跨境旅游复苏、日元弱势、市场竞争激烈下，恒隆地产本财年租金收入可能下跌，“2024年对恒隆地产而言是一个充满挑战的年份，投资者需要重新审视其增长潜力，尤其是在零售销售恢复常态的背景下”。

该行将恒隆地产2024至2026年度盈利预测下调13%至28%。

激战新一线城市

于新一线城市的几个储备商场，能否交出亮眼成绩，成为恒隆地产的关键一役。

“杭州的恒隆广场，可能是我们以往这么多恒隆广场里面最好的一个。既有了往期的经验积累，也有了新的产品迭代。”恒隆地产前任董事长陈启宗曾公开表示。

2018年5月，恒隆经过336轮竞争以总价107亿元竞得杭州武林商圈百井坊地块，创下彼时杭州商业地块总价新高，楼面价55285元/平方米，溢价率118.51%，亦刷新了杭州土地市场楼面单价新纪录。

公开信息显示，基于百井坊地块打造的恒隆杭州项目定位为华东地区的豪华地标，对标东京银座等国际知名街区，预计于2024年开始分期竣工。

目前，该市已有杭州大厦、湖滨银泰in77和万象城三座商业综合体吸引了奢侈品大牌入驻，武林、湖滨和钱江新城三大商圈各有一家。可预见，恒隆杭州项目将面临不小的竞争压力。

具体到武林商圈，恒隆杭州项目将与杭州最早的奢侈品聚集地杭州大厦直接竞争，同时，西面与武林银泰无缝对接。

未来几年，杭州还将有大量高端商业项目入市。新鸿基地产（00016.HK）参与打造的杭州IFC，计划于2025年起分阶段开业。此外，杭州SKP、杭州K11、杭州中心万象城等项目也将于明年相继开业。

恒隆亦在南京有所布局。在该市，南京德基广场曾是“奢侈品霸主”，据赢商网消息，该项目2023年实现销售额239亿元，同比增长13.8%。

不过，当下有不少港资房企想切下一块蛋糕。香港置地运营的商业项目金陵中环，与德基广场同处新街口商圈，正在加紧建设中。7月下旬，新鸿基地产运营的南京ifc商场正式开业，奢侈品品牌云集。恒隆也不甘落后，南西恒隆三期预计于2025年完工。

太古地产方面，在新一线城市的代表作包括成都太古里。目前，该公司的最新重点布局城市为三亚。

2023年，太古地产与中国中免（601888.SH）股东——中国旅游集团合作打造的三亚海棠湾云戒岛（有税）开业，奢侈品云集，包括LV海南首店的入驻。

此外，据当地媒体报道，太古地产与中国中免合作打造的三亚国际免税城三期项目已经动工建设，首批次或将于2025年底竣工，项目总投资达到70亿元。

值得注意的是，即使有海南自由贸易港和离岛免税相关政策的支持，海南的旅游零售业也面临着中国人出境旅游消费的分流。

据海口海关数据，今年前5个月，海口海关监管的海南离岛免税购物实际人次为300.40万人次，同比减少9.72%。免税购物金额为169.10亿元，同比减少29.57%。

海南旅游零售业的竞争也趋于激烈。据海南省发布，2020年至今年5月，海南离岛免税经营主体由1家增至7家，离岛免税店也由4家增至12家。

面对行业与竞争格局的变化，恒隆地产、太古地产等港资地产商能否保持竞争力，还有待观察。