一线城市二手房价上涨，保利、华润、越秀单月销售同比转涨，楼市步入“止跌回稳”通道

商品房销售价格稳中有升态势持续巩固，部分房企龙头经营进一步向好。 

房地产成交初步回稳背景下，楼市价格开始止跌回稳。近日国家统计局公布10月份70城商品住宅销售价格变动情况，其中一线城市二手房销售价格环比上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨；新房方面，以上海为代表的7个城市也在上涨。

随着市场信心增强，房企单月销售业绩正在改善。近日多家房企披露经营简报，保利发展、华润置地、越秀地产等头部房企实现单月销售金额和销售面积同比双增。核心城市量价“止跌回稳”趋势得到进一步印证，并且这种回升势头大概率能在四季度持续。

七城新房价格环比上涨

上海诞生4个百亿级楼盘

伴随楼市交易活跃度提升，房价回稳迹象也在初步显现。近日国家统计局发布2024年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变化情况，一线城市二手房价近13个月以来首次转涨。

整体来看，10月份各线城市商品住宅价格环比降幅收窄或转涨，房地产市场预期进一步改善。从二手房市场看，一线城市二手房销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，其中北京、上海和深圳分别环比上涨1.0%、0.2%和0.7%。

新房市场方面，房价环比上涨的城市也在增加。10月份，新房价格环比上涨城市由9月份的3个增至7个，其中上海以0.3%涨幅再次领涨全国；太原、厦门、平顶山、桂林涨幅均为0.2%；深圳、沈阳均上涨0.1%。

整体来看，作为行业风向标的上海今年房价领涨全国。10月份上海新房价格环比上涨0.3%，同比上涨0.5%。从今年1—10月平均销售价格指数来看，其间上海新房价格也维系了4.5%的涨幅。

核心城市房价回稳背后，楼市成交规模明显。中指院数据显示，10月，深圳、广州新房成交面积环比实现翻倍增长，均创下2022年以来月度新高；武汉、福州、苏州等新房成交面积环比涨幅也超50%。随着市场认购数据逐渐在网签中体现，11月以来新房网签成交继续保持较高活跃度，11月（11月1日-11月14日）以来30个重点城市新房成交面积较10月同期增长约50%，同比去年增长约20%。

在房价走出独立行情的上海，高端住宅市场供需两旺，近期上海豪宅市场再现火热成交。11月15日，位于徐汇滨江的中海领邸.玖章再度开盘售罄，552套房源收金85亿元。这已是中海领邸今年第四次开盘，累计销售额已达233亿元，创下全国单盘高层住宅销售纪录。

截至11月中旬，全国诞生的4个百亿级大盘悉数位于上海，分别为上海的中海顺昌玖里、中海领邸、融创外滩壹号院、瑞安翠湖天地，销售额各达262.4亿元、233亿元、161.2亿元、116.2亿元。

东兴证券研报显示，城市能级越高，楼市整体累计涨幅越大。以2013年12月为基点，截至2024年10月，70城中，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格涨幅分别为65.2%、39.0%、17.8%，二手住宅价格涨幅分别为66.5%、13.8%、0.2%。具体来看，一线城市中上海新房价格指数创新高且累计涨幅最大，其间上海新建商品住宅价格累计涨幅为89.2%；二手房方面则是深圳累计涨幅最大，其间累计涨幅为94.6%。

研报认为，一线城市大户型具有较强需求支撑，旺盛的高端购买力叠加长期的供给不足与套利空间，有力地维持了其高端改善性市场的价格韧性。

头部房企 10月销售额同比转涨

中海地产成“豪宅”市场赢家

在高能级城市呈现更强价格韧性的当下，重点布局一线城市的房企明显受益。

聚焦一线城市销售格局，“强者恒强”趋势依然延续。据中指院数据，今年1—10月，北京房企销售规模TOP3阵营由中海地产、华润置地、北京城建构成，其间在北京区域的销售额分别为378.5亿元、217.3亿元、189.1亿元；在上海，中海地产、招商蛇口、保利发展位居当地销售规模TOP3，其间区域销售额分别为464.1亿元、238.39亿元、223.93亿元；广州房企销售规模TOP3阵营包括越秀地产、保利发展、中海地产，其间区域销售额分别为421亿元、413亿元、155.8亿元；深圳房企销售规模TOP3阵营包括招商蛇口、鸿荣源、华润置地，其间区域销售额分别为155.24亿元、147.36亿元、141.59亿元（见附表）。

附表  2024年1—10月一线城市房企销售额TOP3（亿元）

数据来源：中指院、本刊整理

其中，中海地产今年以来稳居北京、上海双城“销冠”。在“豪宅”频频入市的上海，仅中海顺昌玖里、中海领邸两大项目便为中海地产贡献了近500亿元销售额。

前期货值储备充沛的房企更易支撑未来销售业绩，从核心城市拿地金额来看，央国企及区域龙头是重点城市的拓储主力。以土地出让规模居前的京沪地区为例，据中指院数据，今年1～10月，海开控股、中建智地、金隅集团位居北京区域拿地金额榜TOP3，入围门槛超过91亿元；招商蛇口、象屿地产、中建玖和分别位居上海区域拿地金额榜TOP3，入围门槛超过64亿元。

值得一提的是，随着市场信心增强，房企单月销售业绩正在如期改善。近日多家房企披露经营简报，保利发展、华润置地、越秀地产等头部房企实现单月销售金额和销售面积同比双增。其中，华润置地及其附属公司10月实现总合同销售金额约310亿元、总合同销售建筑面积128.1万平方米，分别按年增长12.4%及20.8%。

越秀地产也在10月录得了自今年6月来的首次单月销售额与销售面积同时爬升，公告显示，其间越秀地产实现合同销售金额约133.61亿元、合同销售面积约为46.99万平方米，分别同比上升约46.8%、37.5%。“销冠”保利发展2024年10月实现签约面积222.59万平方米、签约金额423.37亿元，同比增加23.98%、27.85%。

楼市步入“止跌回稳”通道

四季度回暖趋势大概率延续

自9月底中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”的政策主基调以来，增量政策持续落地。近日，京沪深相继宣布自12月1日起取消普宅和非普宅标准、购买140平方米以下住房统一减按1%的税率缴纳契税。广州更是拟在“买房落户”方面迈出一大步，近日广州市发改委发布了关于公开征求《广州市户籍迁入管理规定（修订稿）》意见的公告，拟新增安居乐业、投资纳税两种入户政策，安居乐业入户即在7个行政区内拥有合法产权住宅房屋且在广州连续缴社保满1年的人员，可申请入户。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就此向本刊表示：“广州密集的楼市新政肯定会对市场发挥出带动效应，尤其是‘买房落户’新政，广州的一大特点是非本地户籍人口较多，有着1000万外来人口，后续广州基于‘安居乐业入户’需求而买房的人肯定会越来越多，这对当地库存去化、成交量增长有积极作用。不过，想让广州彻底实现成交量和房价反转，还需要更多配套政策。”

在李宇嘉看来，目前房价确实呈现止跌回稳趋势，很多二手房业主的挂牌意愿和降价幅度减少，新房方面很多改善型楼盘价格也有改观，这是市场止跌回稳的一个表征。“这种回升势头持续到12月份没有问题。”李宇嘉介绍，“从‘9·29’到现在，利好政策没有停止，市场在落实存量政策、推出增量政策方面形成了叠加效应，比如最近的‘减税’政策，利好市场进一步‘止跌回稳’。”

李宇嘉认为，后续影响房地产走势的主要因素，在于成交量能否保持，包括刚需房和改善型住宅之间的置换需求能否循环转动。“另外，现在市场成交主要还是集中在京津冀、长三角、粤港澳以及成渝等都市圈，如果其他都市圈，比如郑州、武汉、西安等大都市圈等也形成了更多辐射带动，那么楼市也就具备了整体企稳的基础。”

上海中原地产市场分析师卢文曦就此向本刊表示，目前核心城市“止跌回稳”比较明确，10月一线城市和部分二线城市的成交量不错，并且这种势头在11月份仍然延续。房价走势方面，各地节奏不同，不过价格跌幅整体开始收窄，以上海为代表的城市二手房价率先止跌，“目前市场表现不错，预计今年四季度楼市数据都不会差。最近几轮政策带动了市场情绪，让成交量阶段性回升。后续热度能否一直持续，一定程度上取决于市场信心、经济环境等宏观因素。”

（本文刊于11月23日出版的《证券市场周刊》。文中提及个股仅作举例分析，不作投资建议。）