9月29日，中国人民银行和市场利率定价自律机制联合发布重磅政策，宣布对存量房贷利率进行批量调整。中国人民银行行长潘功胜此前介绍，该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出总额为1500亿元左右。作为银行业的一次重大变革，此次调整不仅将直接降低众多借款人的经济负担，还将对整个房地产市场和宏观经济产生深远影响。

存量房贷利率下调：谁受益最多？

央行指导市场利率定价自律机制发布的《关于批量调整存量房贷利率的倡议》（下称《倡议》）明确，此次调整的核心内容是将存量房贷利率降至约LPR-30个基点。

具体来看，对于贷款市场报价利率（LPR）基础上加点幅度高于-30个基点的存量房贷，将其加点幅度调整为不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放商业性个人住房贷款利率加点下限。

根据央行数据，截至7月末，全部存量房贷加权平均利率约为4.06%，前8个月全国新发放房贷平均利率为3.61%，新老房贷利差达到0.45%。新老房贷利差积累扩大，促使存量房贷利率下调政策出台。

以最新一期5年期以上LPR（3.85%）计算，调整后的存量房贷利率将降至3.55%，较调整前的4.06%下降约0.5个百分点。这一调整幅度虽然看似不大，但对于长期贷款而言，将带来可观的经济效益。

以100万元、25年期、等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。但由于本次调整复杂，10月12日后，借款人需关注自己承贷银行的具体调整细则。

对于首套房和二套房贷款人来说，这无疑是一个利好消息。特别是对于那些在高利率时期购房的家庭，此次调整将大大减轻他们的还款压力，有助于提升消费能力和生活质量。

银行业的挑战与机遇并存

为回应市场关切，《倡议》明确，各商业银行原则上应于10月31日前统一对存量房贷利率实施批量调整。根据央行的指导，各大银行将在2024年10月12日发布具体操作细则。

中国人民银行有关负责人表示，绝大多数借款人可通过网上银行、手机银行等渠道完成“一键式操作”，无需到商业银行网点办理，具体请及时关注承贷商业银行官方平台发布的有关信息。

以工商银行为例，该行将通过官网、微信公众号、网点和95588等多个渠道向客户公布相关信息。农业银行、中国银行等其他主要银行也将采取类似措施，确保信息透明度和客户便利性。

这次调整覆盖范围广泛，包括首套房贷和二套及以上房贷。值得注意的是，北京、上海、深圳等一线城市的二套及以上房贷利率调整幅度有所不同，体现了因城施策的原则。银行将按照市场化、法治化原则，依法合规实施调整，确保政策落地的同时维护金融稳定。

对银行而言，这次利率调整是挑战与机遇并存的。一方面，存量房贷利率的下调将直接影响银行的利息收入，可能对短期盈利造成一定压力。另一方面，这也是银行优化业务结构、提升服务质量的良机。

银行需要加快数字化转型，提高线上服务能力，以应对大规模的利率调整工作。同时，通过提供更灵活、更个性化的金融产品，银行可以吸引更多客户，开拓新的利润增长点。此外，随着房贷利率的下调，银行业可能会看到房地产相关贷款需求的回暖，这将为银行带来新的业务机会。

长效机制：房贷市场的未来走向

值得注意的是，此次调整不仅仅是一次性的政策，更重要的是建立了存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。从2024年10月开始，央行将每季度公布全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率，为市场提供更透明、更及时的参考依据。

这一机制的建立，意味着未来房贷利率将更加灵活，能够更好地反映市场供需关系和经济环境变化。对借款人而言，这可能意味着未来的利率调整更加频繁，但也更加公平合理。银行需要密切关注这一长效机制的实施，及时调整自身的定价策略和风险管理措施，以适应更加市场化的房贷利率环境。

总的来看，此次存量房贷利率的调整将对银行业务、房地产市场和宏观经济产生深远影响。它不仅能直接减轻大量家庭的财务负担，还有望通过提振消费和稳定预期来支持经济增长。同时，长效机制的建立为未来房贷利率的合理调整奠定了基础，有利于构建更加健康、稳定的房地产金融环境。