天天房产4月15日讯，在酒店行业，一边是豪华酒店在法拍市场上屡遭流拍后无奈 “骨折价” 成交，另一边则是县城中低端酒店凭借旺盛需求掀起投资热潮，市场为何呈现如此极端分化的态势？

豪华酒店：法拍市场的 “折戟沉沙”

近日，四川南充天来大酒店的拍卖结果引发广泛关注。这座曾作为当地知名高星级酒店及城市地标的建筑，从最初法拍挂牌的 9.08 亿元，历经 10 次流拍后，最终仅以 2.208 亿元的价格成交，堪称 “骨折价”。无独有偶，温州万和豪生酒店也在两次流拍后大幅降价才完成法拍，成交价相比首次起拍价大幅缩水。

过去，受房地产周期影响，不少房企抛售优质资产，其中包括高端酒店。彼时，“水泥大王”“煤老板” 等实业资本纷纷入场，高端酒店易主成为行业热议话题。如上海宝格丽酒店被江苏金峰水泥集团收购，蓝光集团旗下的 “蓝光己庄” 也被鄂尔多斯市乌兰发展集团接盘。然而，从去年下半年开始，高端酒店资产交易热度明显下降。据迈点数据不完全统计，2024 年第三季度，163 家被拍卖酒店中仅 9 家成功交易，流拍率近 95%，其中亿元以上酒店 52 家，高星级酒店成交更是寥寥无几。

高端酒店遇冷的 “症结” 剖析

为何高端酒店资产拍卖遇冷？酒店之家驿镜数据研究院院长韩全政指出，主要原因有三。其一，收购高星级豪华酒店资金门槛高，即便价格下降，动辄数亿的资金需求也令不少投资者望而却步。其二，许多出让的高星级酒店原业主债务缠身，资产附带诸多问题，像造价 60 多亿的酒店三折出售，却背负境内外债务纠纷，让潜在买家心生顾虑。其三，从收益率来看，高端酒店并非优质生意。在酒店行业，收益率低于 6% 被视为较差，而五星级酒店在部分核心城市核心区收益率仅 6%-9%，郊区更是低至 4% 左右。

酒店行业：整体扩张下的 “别样风景”

尽管高端酒店市场低迷，但中国酒店行业整体规模却在扩张。《2025 中国酒店投资白皮书》显示，截至 2024 年 12 月 31 日，全国 15 间及以上酒店数量达 37.03 万家，同比 2020 年底增加 34%；房量为 1846.69 万间，同比增长 24%。其中，小县城的中低档酒店表现尤为突出。2024 年四线及以下城市（县级市场）新开业 15 间客房及以上酒店 1.73 万家，仅经济型酒店（0 - 2 星）就新开业 1.25 万家，远超其他档位，彰显出县级市场基础住宿需求的旺盛。

市场展望：困境中的机遇与希望

北京龙藏天下投资管理公司董事长赵祥龙认为，中高端酒店品牌同质化严重，许多品牌无法为资产赋能，豪华酒店资产溢价能力不足，资产出清多为被动。不过，随着出游与商务需求逐步上升，未来第三轮供需周期有望开启。韩全政也指出，2024 年酒店行业发展趋于理性，2025 年一系列提振消费政策出台、采购经理指数（PMI）回升，将对酒店行业产生积极影响。

结束语：酒店市场的两极分化，既反映出当下经济环境对不同层级酒店的影响，也为投资者指明了方向。豪华酒店虽面临困境，但部分具有独特优势的资产仍有机会；而县城中低端酒店凭借庞大的基础需求，成为投资新热点。在市场不断变化中，把握机遇、顺应趋势，方能在酒店投资领域分得一杯羹。

（注意：文中数据来自行业，观点部分来自第一财经。）