万科郁亮重大研判！“我们都被平均了”、“行业到了撞墙阶段”
万科集团董事会主席郁亮谈及当下的房地产形势时表示，目前的住房合理需求每年在10亿-12亿平方米，预计今年开工量不到7亿平方米，是远远低于合理需求的。
天天财经讯，10月20日，在万科一年一度的媒体交流会上，万科集团董事会主席郁亮谈及当下的房地产形势时表示，目前的住房合理需求每年在10亿-12亿平方米，预计今年开工量不到7亿平方米，是远远低于合理需求的。通常压缩越厉害反弹也会越大，未来房地产市场会产生向上修复的力量。郁亮认为，目前市场情绪比较悲观，而这种悲观情绪可能受了一些意见的引导。他表示，目前市场上有两种声音：一种是“过剩论”，即房子太多了，不需要再盖房子了；另一种则是“政策没用了”。这两个方面影响了市场情绪。首先，导致“过剩论”有两个原因，第一个就是“我们都被平均了”。什么是“被平均”？郁亮以今天的会议举例，如果马斯克来到今天的会场，那么今天会场里的人均财富是多少？可能个个都是大富翁，但实际情况不是。所以说，大家都被平均了。
根据第七次人口普查调查数据显示，中国城镇人均居住面积为38.6平方米，这个数字也被平均了。因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米，镇上居民为42.3平方米，也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。从城市角度来看，一二线城市人均居住面积为34.3平方米，大城市也被小城市平均了。
第二个方面是，数字不能静止来看。人均居住面积38.6平方米是建筑面积，如果折算成使用面积，仅仅相当于40年前日本的居住水平。郁亮认为，随着中国经济的长期发展，随着中国老百姓生活水平提高，我们的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前粮食不够要定量供应，后来粮食多了，就从“有没有”过渡到“好不好”阶段，之后又从粗粮到细粮，现在又回归到自然生态有机粮食，等粮食更多之后，就会发现，粮食可以做饲料、酿酒、做酒精、做工业用品。“住”跟“吃”是一个道理。过去，行业都聚焦在长期居住的解决，但其实还存在短期居住需求。比如，西双版纳、西昌、海边一些项目，大量旅居人口，这些项目百分之七八十客户都来自外地。所以，随着收入水平提高，人们对房子的需求会越来越多元化。对于住宅建设的需求，郁亮预计，中枢值在10亿平方米到13亿平方米。由此来看，现阶段住房建设水平超跌了。今年预计新开工不到7亿平方米，回到了2006年的水平，中枢值有较大差距。他认为，住房作为居民生活的刚需不会消失，压制久了总要释放出来。他表示，未来市场自身会产生向上修复的动力，像今年的旅游市场一样，过去3年的积压的需求和动能在今年得以释放，压缩的越厉害，反弹的也越厉害。根据测算，中国每年10亿-12亿开工量是合理水平。郁亮认为市场短期有压力、长期有机会。对于“政策没用论”，郁亮指出，政策肯定是有用的，但不是万能的，不能指望一个政策就能彻底扭转局面。郁亮把当前房地产市场的状态比作马拉松“撞墙”阶段。对行业，郁亮指出，无论民营还是国有房企，目前压力都很大，行业阵痛还没结束。“今天（房地产市场）的状态有点像马拉松撞墙。马拉松通常有不少人会在30多公里以后开始撞墙了，会跑不动了，身体原来是消耗碳水化合物，以糖转换能量，但跑了30公里之后体内的糖基本消耗完了，开始燃烧脂肪释放能力让你继续往前跑。人体的转换过程要燃烧脂肪的时候转化过程会比较慢，需要5-10分钟左右的转换时间，那一段是最痛苦的，因为糖能量不够了，脂肪还没起来，熬过去就能跑下去了。”他表示，跑马拉松过程中动能的转换，放到经济上来看，现在叫“新旧动能转换”，国家经济要有更好地发展，就要转换新的发展动能。“房地产行业也是一样，要从过去传统阶段向新的发展阶段去走，或者从过去简单的规模发展到今天更高速的发展去转变。”郁亮坦言，行业阵痛的影响比预想中要长，目前还在持续当中。阵痛的压力对每个人都一样，各方都不容易，都在努力熬过阵痛期。不过，他强调，无论是否愿意或是否接受，行业都将进入新的发展阶段。“行业阵痛比预想中更长、更痛，目前仍未结束，当前的状态有点像马拉松的‘撞墙’，熬过去就跑下去了。”“只有顺应时代改变的企业，才有可能穿越周期。郁亮认为，当下不必过于悲观，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。这句话是郁亮从海尔学来的。他表示，只有根据时代变化去学习才能活得久，所以万科的宗旨是两个——和客户同步发展、和时代同步发展。从跟客户的同步发展来看，可以看到客户现在要求越来越高、越来越及时。选行业、选企业，要让客户说好，客户是满意的，这一点有点像消费品行业了。而行业、客户的变化也让万科发生转变，这其中包含两个难点：一是如何赚小钱、慢钱、辛苦钱；二是商业模式闭环问题，从房地产开发变成不动产开发经营服务商的闭环。万科除地产开发业务以外的其他业务，就是在赚小钱、慢钱、辛苦钱。以长租公寓为例，经过近8年的努力，万科终于盈利了。Reits让万科有了长期经营的业务，长租公寓和物流都在积极申请，有了Reits，万科将完成从开发商向房地产服务经营商的转变，并最终形成闭环。郁亮认为，如果企业能够跟着客户同步发展，未来将大有可为。尽管赚钱很艰难，但我们不去算账，而是以好产品和好服务回报客户。市场短期虽有压力，但对长期仍有信心，当下不必过于悲观，他相信城市永不落幕，只要与客户、城市同步发展，未来仍有很多机会。
全文综合自：中国房地产报、界面新闻、上海证券报、风财讯等
免责声明：本文观点来自原作者，不代表天天在线的观点和立场。文章内容仅供参考、交流、学习，不构成投资建议
责任编辑：唐吉诃德XN046
